“Logramos que la Justicia proteja al Pasaje Masón”
La excepción inmobiliaria que duplicó la altura en el Pasaje Mazón aprobada por la Ley N° 6361 violó el procedimiento de doble lectura en la Legislatura. En la misma situación se encontraría el Pasaje Lobería.
El Juez Osvaldo Otheguy, del Tribunal de 1ra Instancia en lo Contencioso y Administrativo de la Ciudad N° 8, hizo lugar a la medida cautelar y ordenó la suspensión del artículo 121 de la ley 6361 y, como consecuencia de ello, también ordenó la suspensión de la construcción del edificio que se está construyendo en el inmueble sito en la calle Mason N° 4435.
El Tribunal consideró que la incorporación de este artículo en el Código Urbanístico modificando la altura permitida para construir en el Pasaje Masón (de 5 pisos a 10 pisos) no respetó el procedimiento de doble lectura que establece la Constitución de la Ciudad.
Esta modificación fue incorporada en el recinto durante la segunda aprobación de la Ley N° 6361 y no estuvo presente ni en la aprobación inicial en la ley, ni en la audiencia pública ni en el despacho del proyecto durante la segunda lectura. La Excepción fue incorporada en el último momento violando las instancias de transparencia y participación ciudadana.
En la misma situación se encontraría el Pasaje Lobería cuya altura máxima de construcción fue modificada conjuntamente con la del Pasaje Masón.
El abogado de la causa, Jonatan Baldiviezo, fundador del Observatorio del Derecho a la Ciudad y de El Movimiento La Ciudad Somos Quienes La Habitamos, expresó:
“En la Ciudad de Buenos Aires, existe una inseguridad jurídica muy grave para la ciudadanía. La Legislatura aprueba leyes que no respetan el procedimiento de sanción de leyes que establece la Constitución. Es decir, la ciudadanía no tiene la certeza de que aquello que se publica como ley en el boletín oficial es una ley que respetó el procedimiento constitucional. Ahora el Poder Judicial detectó nuevamente que violaciones claras a la Constitución durante la sanción de una ley. En este caso, se otorgó una excepción inmobiliaria que duplica la altura permitida de construcción en el Pasaje Masón que fue incorporada en el debate parlamentario en el último momento y que, por tal motivo, no permitió a la ciudadanía participar con relación a esta modificación normativa que afecta a unos de los paisajes protegidos como son los pasajes.
Otros ejemplos, de violaciones del procedimiento constitucional de sanción de leyes son la ley que autorizó la venta de Costa Salguero en la Costanera Norte que fue declarada inconstitucional por la justicia, la ley 6179 que autorizaba la venta de 80 hectáreas de tierra pública, una de las leyes que había autorizado la privatización del estacionamiento medido y el servicio de acarreo de autos, la aprobación por ley del convenio urbanístico que autorizó un nuevo puerto madero en la Costanera Sur denominado Costa Urbana, etc.”
El Código Urbanístico, sancionado por la Legislatura el 20 de diciembre de 2018, dispuso una nueva regulación para las Áreas de Arquitectura Especial N° 26 – Pasajes de la Ciudad.
El Pasaje Mason N°4401 a 4500, de acuerdo al Código Urbanístico, sancionado en el año 2018 (Ley N° 6099), sería un pasaje categorizado como AE26 al que le correspondía como Unidad de Edificabilidad el distrito USAB 2 por pertenecer al subgrupo N° 2.
El Código Urbanístico autorizó una altura de 4 pisos más un retiro (USAB 2 = 11,6 + 1 retiro de 3 m de altura).
En la siguiente imagen se grafica la altura de las manzanas del pasaje Mason con relación a las alturas permitidas en las manzanas aledañas.
El 26 de noviembre de 2020, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la Ley N° 6361 que modificó algunos aspectos del Código Urbanístico.
En su art. 121 modificó la Unidad de Edificabilidad correspondiente al Pasaje Mason. De la Unidad de Edificabilidad USAB 2 (11,6 + 1 retiro = 5 pisos) se cambió a Unidad de Edificabilidad USAA (22,8 + 2 retiros = 10 pisos).
De esta forma se duplicó la altura de construcción permitida en el Pasaje Mason.
“Art. 121.- Sustitúyese en el inciso 5 AE26) Listado de vías afectadas a Pasajes de la Ciudad del artículo 4.1.20 “AE26 Pasajes de la Ciudad” del apartado 4 “Áreas de Arquitectura Especial” del Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas” del Código Urbanístico aprobado por Ley 6099, las filas de los pasajes Lobería y Masón por las siguientes e intercálense según corresponda:
Lobería 101 200 1.00 USAB 1
Lobería 1 100 3.00 USAA
Masón 4401 4500 3.00 USAA”
Incumplimiento del Procedimiento de Doble lectura para la sanción de Leyes dispuesto por los Art. 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad.
En el caso del contenido del art. 121 de la Ley N° 6361, su aprobación no cumplió con el procedimiento de doble lectura.
El texto de la aprobación inicial del Proyecto de Ley N° 2850-J-2019 (publicado en el Boletín Oficial N° 5776 en fecha 9 de enero de 2020) no contenía ningún artículo que hiciera referencia a la modificación de la regulación del Área de Arquitectura Especial N° 26 – Pasajes de la Ciudad. Mucho menos contemplaba la modificación concreta de la Unidad de Edificabilidad del Pasaje Mason.
Luego de la aprobación inicial del Proyecto de Ley N° 2850-J-2019 se realizó la Audiencia Pública correspondiente el día 7 de septiembre de 2020.
Tal como señaló la presidente de la Audiencia Pública, Legisladora Roldán Méndez, esta audiencia tuvo por objeto tratar la ley inicial aprobada el día 5 de diciembre de 2019, que tramitó mediante el expediente número 2850-J-2020, de autoría del Jefe del gobierno.
El señor Álvaro García Resta, secretario de la Secretaría de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y la arquitecta Sandra Mariel Tuya, Directora General de Interpretación Urbanística de la Secretaría de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en sus intervenciones no hicieron ninguna referencia a que este proyecto de ley modificaba la normativa urbanística para el Pasaje Mason ni para los pasajes en general.
En su intervención, la Arq. Sandra Tuya hizo referencia a los arts. 57 a 71 del proyecto que tenían por objeto realizar modificaciones al Anexo II del Código Urbanístico destinado a las áreas especiales e individualizadas.
La arq. Sandra Tuya al individualizar, en su intervención, cada modificación que se proponía a las áreas individualizadas en el Anexo II del Código Urbanístico no hizo referencia a los AE26 ni al Pasaje Mason.
Por lo tanto, en el contenido del proyecto de ley N° 2850-J-2019 aprobado en primera lectura no existía ninguna propuesta de modificación urbanística con respecto a los pasajes AE26 en general ni con relación al Pasaje Mason en particular.
Luego de la Audiencia Pública, se inicio el tratamiento de la segunda lectura del Proyecto de Ley N° 2850-J-2019.
Luego de tratamiento en comisiones este proyecto de ley fue despachado a través del Despacho N° 402/2020. En este despacho tampoco figura ninguna nueva regulación para los AE26 ni para el Pasaje Mason.
En el considerando de este Despacho tampoco se hace referencia al régimen de pasajes AE26 ni al Pasaje Mason.
El art. 121 con el contenido relacionado con el Pasaje Mason fue incorporado recién en la versión del “texto a considerar” durante la sesión ordinaria de la Legislatura N° 18 de fecha 26 de noviembre de 2020. (Página 591). Es decir, fue incorporado en pleno recinto.
Ninguno de los miembros informantes del proyecto de ley ni otros legisladores durante sus intervenciones hicieron referencia a las razones del cambio de normativa urbanística para el Pasaje Masón.
En Conclusión :
- El contenido del art. 121 de la Ley N° 6361 no formó parte del Despacho que fue el antecedente de la aprobación inicial o de la primera lectura del Proyecto de Ley N° 1850-J-2019.
- El contenido del art. 121 de la Ley N° 6361 no formó parte del contenido de la aprobación inicial o de la primera lectura del Proyecto de Ley N° 1850-J-2019.
- El contenido del art. 121 de la Ley N° 6361 no fue puesto a consideración de la ciudadanía en la Audiencia Pública correspondiente.
- El contenido del art. 121 de la Ley N° 6361 tampoco formó parte del Despacho N° 402/2020 que fue el antecedente de la segunda lectura de la Ley N° 6361.
- El contenido del art. 121 de la Ley N° 6361 recién fue insertado durante el debate parlamentario que terminó sancionando la Ley N° 6361 en segunda lectura sin que ningún legislador haya hecho referencia a los fundamentos de su incorporación.
Resulta evidente que el procedimiento para la sanción del contenido del 121 de la Ley N° 6361, que modificó los parámetros urbanísticos para el Pasaje Mason N° 4401-4500, no respetó los requisitos que establecen los arts. 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad.
De esta forma, se duplicó la altura permitida en el pasaje sin que se haya garantizado el derecho a la participación ciudadana, ya que la ciudadanía no tuvo forma de saber que se iba a incrementar en más de un 100% la capacidad constructiva del pasaje Mason, permitiendo la modificación radical de la trata urbana de este pasaje.
El art. 90 de la CCABA dispone que: “Ningún órgano del gobierno puede conferir excepciones a este trámite y si lo hiciera estas son nulas”.
Fundamentos del Tribunal
“Asimismo, de las constancias acompañadas hasta el momento surgiría que el texto del artículo 121 de la ley nº 6361 con el contenido relacionado con los pasajes, en particular el Pasaje Mason, recién habría sido incorporado en la versión del “texto a considerar” durante la sesión ordinaria de la Legislatura nº 18 de fecha 26 de noviembre de 2020; es decir, en la segunda lectura y aprobación definitiva de la ley; con posterioridad a la aprobación inicial de la ley por parte de la Legislatura (05/12/2019, publicada el 9/1/2020) e incluso de la audiencia pública (del 07/09/2020). (ver también https://www.legislatura.gob.ar/InfoSesion/1046 Acta de la 18° Sesión Ordinaria – 26 de noviembre de 2020, Despacho 402, Versión Taquigráfica, VT23 pág 591).
El artículo 121 de la ley 6361 dispuso: “Art. 121.- Sustitúyase en el inciso 5 AE26) Listado de vías afectadas a Pasajes de la Ciudad del Art. 4.1.20 “AE26 Pasajes de la Ciudad” del apartado 4 “Áreas de Arquitectura Especial” del Anexo II “Áreas Especiales Individualizadas” del Código Urbanístico aprobado por Ley Nº 6.099, las filas de los pasajes Lobería y Masón por las siguientes e intercálense según corresponda: Lobería 101 200 1.00 USAB 1 Lobería 1 100 3.00 USAA Masón 4401 4500 3.00 USAA”
De tal manera la norma cuestionada básicamente modificó la Unidad de Edificabilidad correspondiente al Pasaje Mason. De la Unidad de Edificabilidad USAB 2 (11.6 + 1 retiro = 5 pisos) se cambió a Unidad de Edificabilidad USAA (22.8 + 2 retiros = 10 pisos).
A la luz de la normativa constitucional y legal mencionada, podría decirse, en esta etapa inicial del proceso, que la modificación que introdujo el artículo 121 de la ley nº 6361 no recorrió el procedimiento de doble lectura que prevé la Constitución Local y de tal forma se habría omitido la audiencia pública y vulnerado el derecho a la participación ciudadana prevista constitucionalmente.
A diferencia de lo expresado por el Sr. Fiscal, se estima que la audiencia pública prevista por el artículo 90 de la CCABA y el debate que debe darse en ella, lo es sobre lo que el proyecto de ley aprobado inicialmente por la Legislatura, que es sobre lo que la ciudadanía se ha preparado: articulado de la ley inicial.
De las constancias obrantes en autos hasta el momento no se verifica que los pasajes en general, ni el Pasaje Mason en particular, hayan sido incluidos en el texto del proyecto de ley, ni en el despacho previo de comisión (Despacho 607 del expte. 2850-J- 2019) ni, principalmente, en la aprobación inicial por parte de la Legislatura. (conf. Boletín Oficial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Nro 5776 – 09/01/2020)”.
Caso Particular del Permiso de Obra Nueva para el Inmueble sito en la Calle Masón Nº 4435
En base a la modificación urbanística autorizada por el art. 121 de la Ley N° 6361, se otorgó permiso de obra nueva para la construcción de un edificio de 10 pisos en el inmueble ubicado en el Pasaje Mason N° 4435.
Este permiso de obra nueva tramitó bajo el expediente electrónico N° Ex – 2021 – 29034719-GCABA-DGROC.
A través de la Disposición N° DI-2021-1673-GCABA-DGIUR, el 24 de septiembre de 2021 se consideró factible desde el punto de vista urbanístico, el proyecto de Obra Nueva a desarrollarse en el predio de la calle Masón Nº 4435 [Sección 031, Manzana 101, Parcela 017].
De la documentación acompañada, se otorgó factibilidad para “materializar un volumen de tipología “Entre Medianeras”, que alcance una altura sobre planta baja de 3,00 m y que alcance una altura sobre Línea Oficial (L.O.) de +22,80 m (NPT). Con respecto al Perfil Edificable, se propone un edificio con un retiro de 2,00 m de la Línea Oficial (L.O.), alcanzando sobre dicho retiro una altura de +25,60 m (NPT). Asimismo, propone un segundo retiro de 4,00 m trazados desde la Línea Oficial (L.O.) y la Línea de Edificación (L.E.) de fondo, alcanzando un plano límite de +28,80 m (NPT). Por encima de dicho plano límite sobresaldría un volumen destinado al sobrerrecorrido del ascensor, termotanques, y tanques de reserva de agua, computando una altura total de +35,70 m (NPT).”
El permiso de obra nueva fue otorgado el 13 de septiembre de 2022. El edificio tendrá diez pisos con un plano límite de 28,8 m de altura.
Los parámetros urbanísticos autorizados en este permiso de obra nueva surgen de la modificación dispuesta por el art. 121 de la Ley N° 6361. Por lo tanto, la declaración de nulidad de este artículo debe conllevar la declaración de nulidad de este permiso de obra nueva.
