Crónica de un derrumbe anunciado
El descontrol de la construcción en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Por Jonatan Baldiviezo y María Eva Koutsovitis
Desde hace 16 años la construcción de nuevos edificios en la Ciudad de Buenos Aires ha sido alimentada desde el GCBA sin planificación y sin controles. Mejor dicho, ha sido orientada desde los sectores concentrados del poder inmobiliario en simbiosis con el gobierno macrista-larretista, supeditando la planificación democrática a la especulación inmobiliaria-financiera.
A las constantes excepciones inmobiliarias camufladas en “interpretaciones” o en “convenios urbanísticos” se sumó la transformación radical de la ciudad impulsada con la sanción del nuevo Código Urbanístico y del nuevo Código de Edificación. Bajo la justificación de que la ciudad debe ser para seis millones de habitantes, duplicando su población actual, estas modificaciones de normativa urbanística autorizaron la sobre-construcción y la sobre-densificación sin importar si en los nuevos edificios van a vivir personas o serán meros activos financieros. Tampoco consideraron los impactos ambientales acumulativos ni el colapso de los servicios públicos domiciliarios y no domiciliarios que no acompañaron el crecimiento edilicio. Y, particularmente, lo que menos tuvieron en cuenta es el perjuicio a la habitabilidad de los edificios antiguos pre-existentes linderos a estos nuevos edificios ni su seguridad e integridad edilicia.
A la sobre-construcción desbocada se sumó el descontrol de la construcción de los edificios nuevos. En estas últimas décadas se modificó y flexibilizó el sistema de control.
A principios de este siglo, el 26 de mayo de 2000, el por entonces jefe de Gobierno Olivera dictó el Decreto N.º 733/2000 por el cual creó el Registro de Profesionales Verificadores de Obra (PVO). Este nuevo sistema de “profesionales verificadores de obra”, que surgió para reemplazar a los inspectores sospechados de corrupción, consistía en profesionales de la construcción (verificadores) independientes (externos al gobierno) que se inscribían en este registro y tenían a su cargo las verificaciones especiales de las obras que el GCBA les iba encomendando.
En dicho momento se consideró que resultaba “necesario instrumentar respuestas flexibles, eficientes y confiables” y que se había observado “un elevado número de contravenciones a lo estipulado en la normativa, de distinta magnitud, originadas en obras realizadas de manera sustancialmente diferente a los planos registrados y que, tardíamente verificadas, exigen al gobierno de la ciudad para su regularización, complejas intervenciones”.
El sistema de adjudicación de las verificaciones era por sorteo, estaba prohibido que un/a mismo/a profesional realice más de una visita de inspección sobre una misma obra, existía la obligación de que los/as verificadores firmen a modo de declaración jurada la inexistencia de vínculo de sangre, de amistad o de negocios con el/la propietario/a, constructo/ar o director/a de obra. En su esencia se buscó crear un sistema de control transparente, imparcial que mitigara el descontrol por corrupción.
En el año 2014, Macri a través del Decreto N.º 271/2014 y con la firma de Rodríguez Larreta como su jefe de Gabinete, disolvió este sistema y dispuso que las verificaciones fueran realizadas por la Agencia Gubernamental de Control a través de los agentes permanentes de esta.
En aras de la “mayor eficiencia y eficacia”, al destruir el sistema de profesiones verificadores de obra, consiguieron centralizar los controles en una agencia creada por ellos y controlada de forma absoluta. Este dominio pleno sobre el funcionamiento de la Agencia ha permitido la discrecionalidad notoria en los controles de las obras.
Los “máximos niveles de eficiencia” buscados según el considerando del decreto, en estos últimos 10 años, se tradujeron en una desprotección grave de los habitantes porteños. Miles de denuncias que no tienen respuestas, inspecciones que luego de constatar daños y rajaduras en las viviendas linderas no generan ninguna consecuencia. Hoy en la ciudad no se frena ninguna obra en construcción por más que partan tu casa en dos. Y cuando esto sucede, en vez de clausurar la obra, el GCBA convoca a la Dirección General de Guardia de Auxilio y Emergencias para que clausure la vivienda o el edificio lindero que quedó en ruina por la nueva construcción. Hay casos que de un momento a otro las familias tuvieron que dejar sus casas sin ningún respaldo del GCBA ni de las empresas constructoras o desarrolladoras a cargo de la obra.
El ejemplo paradigmático es la vivienda de la calle Dr. Eleodoro Lobos N.º 681/9 que fue declarada en estado de ruina y una de las familias del PH tuvo que dejar su vivienda. Detrás de esta vivienda, en la calle Campichuelo N.º 644/668, en el barrio de Caballito, se está construyendo un edificio de 34 m de altura de plano límite con un total de 10.390 m² de superficie cubierta. Este edificio es fruto de una excepción inmobiliaria que modificó el Código Urbanístico a través de un Convenio Urbanístico. La familia perdió su vivienda, pero la construcción de la torre no paró.
¿Qué pasa con las excavaciones?
La Ley N.º 3562 (sancionada el 16/9/2010) establecía la obligación de inspeccionar toda obra en construcción durante las etapas de demolición y excavación. Todo responsable de obra con anterioridad al comienzo de las demoliciones o excavaciones tenía la obligación de presentar al organismo competente para su aprobación, el proyecto detallado de demolición, excavación, submuración y apuntalamiento. Disponía que las inspecciones debían realizarse de la siguiente manera: la primera, durante la demolición, y otras dos, durante la excavación. Cuando la cota de fundación supere los cuatro metros, estableció que las inspecciones se realicen al cumplir el 10% del cronograma de tareas y la segunda inspección al cumplimentar el 50% del plan de obra.
Esta ley fue derogada por la Ley N.º 4268 (sancionada el 30/8/2012), que mantuvo el sistema de inspecciones. Agregó la obligatoriedad de la presencia permanente durante las tareas a cargo de la empresa excavadora de su representante técnico o del profesional calificado que lo asista en su función. También, dispuso inspección obligatoria para la excavación que sea menor a los 4 m al completar el 10 % del avance de obra.
Esta última ley fue derogada por la aprobación de un nuevo Código de Edificación (Ley N.º 6100) que con respecto a las inspecciones tiene el art. 2.1.22 que establece la facultad, pero la no obligatoriedad del GCBA a inspeccionar las obras en ejecución.
La Legislatura delegó sus facultades en los llamados “Reglamentos Técnicos” del Poder Ejecutivo. Las inspecciones obligatorias de las leyes anteriores se mantuvieron ya no por ley, sino por Reglamento Técnico.
En el 2019, en uno de estos Reglamentos Técnicos, se decidió que no se requerirá la presencia permanente en la obra durante la excavación del responsable técnico de la demoledora a cambio de que estos presenten informes de avance periódicos al GCBA.
Osvaldo Alonso, director general de la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras, afirmaba por entonces: “Nos dimos cuenta de que exigir la presencia de los representantes técnicos en la obra es un exceso de celo y, además, no le agrega valor. Lo importante es que el profesional haga un buen plan, se lo comunique a su gente y sea capaz de controlar que se haga de ese modo”. Y agregó: “Apuntamos a que realmente se hagan responsables técnicamente de lo que pasa en las obras de excavación y demolición para las que han sido contratados. Es privilegiar cada vez más el rol de un profesional que tiene título habilitante y asume una responsabilidad definida en la obra”.
En los últimos 20 años pasamos de un sistema descentralizado de control a uno más centralizado a la par que se flexibilizó la presencia de los responsables técnicos en las obras. Todo esto en el marco de la decisión política de que ninguna obra se frena por más que destruyan las casas linderas. Se podría hablar de “inspecciones inocuas”.
Acá podemos detallar otros dos casos ejemplares de esta decisión política de hacer prevalecer los negocios inmobiliarios a la vida, a la integridad y a la propiedad de los linderos.
En un sector del barrio de Núñez, las casas se están hundiendo y sufriendo agrietamientos de gran consideración. Todo comenzó hace más de 10 años, cuando comenzó la construcción del edificio Chateau en la avenida Libertador y el problema se fue profundizando con cada megatorre que se autorizó y se construyó sobre ese corredor. Son varias manzanas afectadas y el GCBA en una reunión en el edificio de la comuna informó que no hay problemas de suelo, que el problema no deriva de las construcciones de torres, sino que es un problema de cada vivienda. Parece que el GCBA no quiere ver la simultaneidad de daños a las viviendas y su correlación con las megatorres. Quizás no quieren afectar el negocio inmobiliario de la familia Werthein que va a construir tres torres de más de 100 metros de altura sobre Libertador, frente al Chateau.
Un segundo ejemplo está en la otra punta de la ciudad, en el barrio Rodrigo Bueno, ubicado en la Costanera Sur al lado de la Reserva Ecológica. Allí el GCBA empezó a construir el borde costero, una obra faraónica, para que se pueda avanzar con el mega emprendimiento inmobiliario de Costa Urbana que de otra forma terminaría inundando al barrio y no tendría un “buen paisaje urbano” al cual mirar desde la altura de sus torres de más de 145 metros de altura. Esta obra del borde costero ha dañado más de 30 viviendas, varias familias ya tuvieron que dejar sus casas que quedaron en estado de ruina. El GCBA también aduce que las grietas no son producto de las vibraciones de grandes maquinarias y camiones trabajando a metros de las casas.
Tragedia evitable
El jueves 8 de febrero al mediodía se produjo un derrumbe parcial del edificio lindero al predio sito en la avenida Pedro Goyena 551 del barrio de Caballito. Este inmueble se encontraba en construcción en la etapa de excavación de un edificio con dos subsuelos. El derrumbe fue del primer y segundo piso del PH lindero. Fallecieron dos personas, más de 14 personas rescatadas y se clausuraron tres propiedades por peligro de derrumbe.
El expediente electrónico N.º Ex–2022-09424122-GCABA-DGROC tramitó la registración de los planos de demolición total para el predio en la calle av. Pedro Goyena N.º 551. En el expediente electrónico N.º EX-2023-22484246-GCABA-DGROC se otorgó el permiso de obra nueva con fecha 16 de junio de 2023 para construir un edificio en el inmueble de Pedro Goyena 551. El edificio estaba proyectado de 10 plantas con una altura de 29,8 m (3.214 m² a construir) con dos niveles de subsuelo (uno para estacionamiento y el otro para tanque de incendio y tanque recolección de agua pluvial) con una profundidad de 5,7 m.
Como titular del emprendimiento figura la empresa Mab Inversiones S. R. L. que fue constituida por Yanina Natalia Cueto, Fernando José Cueto y Jorge Ezequiel Cueto.
Aún no existen informes técnicos sobre las razones del derrumbe, pero pareciera que se trató de fallas graves en el diseño y ejecución de la excavación. Fuentes periodísticas informan que la Agencia Gubernamental de Control inspeccionó por última vez la obra el 5 de diciembre, hace dos meses.
En las excavaciones de estas envergaduras los errores no se producen de un segundo a otro; son producto de una acumulación de decisiones técnicas equivocadas y de falta de controles de los responsables técnicos y de los funcionarios del GCBA. Más aún cuando la obra tenía denuncias desde el primer momento del inicio de la excavación y presentaciones judiciales.
La excavación es la etapa crítica de cualquier obra de construcción. Al excavar, se retira el suelo que sostiene las paredes medianeras, debilitándolas estructuralmente. Por lo tanto, el suelo debe retirarse en etapas. Se define un sector o frente de obra, se retira el suelo y se construye en reemplazo del suelo retirado un muro. Luego se continúa con esta misma técnica en otro sector, hasta completar un muro perimetral, que reemplaza al suelo retirado, y es el nuevo sostén de las paredes medianeras. Esta metodología se denomina submuración. Si además, las construcciones lindantes utilizan las paredes medianeras como elementos portantes, deben extremarse las medidas de seguridad estructural, por ejemplo, con apuntalamientos.
Cuando suceden este tipo de tragedias siempre estamos frente a escenarios multicausales. Esta tragedia es el resultado del impulso a la sobre-construcción voraz impulsada por el gobierno y el sector inmobiliario financiero. La falta de controles por parte del GCBA. La absoluta negligencia e impericia técnica.
Hacia un nuevo sistema de control
El sistema centralizado de control bajo la Agencia Gubernamental del Control fracasó y no sólo en materia de construcciones, sino también en materia de habilitaciones y control de ruidos molestos, entre otros.
Debemos volver a un sistema de control descentralizado por profesionales externos que realicen inspecciones semanales en la etapa de excavación por sorteo para eliminar la corrupción.
Se debe establecer la obligatoriedad a cargo de las desarrolladoras inmobiliarias de una evaluación estructural de las viviendas linderas previa a la ejecución de obras entre medianeras. Esa evaluación debe intensificarse si se trata de viviendas de más de 50 años de antigüedad donde además se presupone que tanto la fundación como los elementos estructurales no son los convencionales (vigas, losas y columnas).
A partir de la evaluación estructural de las viviendas linderas, se debe diseñar el proyecto de obra, en particular la excavación y la metodología constructiva. Es inadmisible que se construya con los mismos criterios cuando la vivienda lindera es una construcción moderna que cuando se trata de construcciones centenarias que muchas veces tienen protección patrimonial.
También, el GCBA debe monitorear de manera permanente los asentamientos diferenciales con equipo adecuado utilizando elementos testigos.
Frente a elementos de alerta (fisuras, puertas y ventanas que no cierran, hundimientos) en las construcciones lindantes se debe disponer la suspensión inmediata de la construcción. Evaluar los daños, mejorar las medidas de prevención y repararlos, y recién después retomar los trabajos de construcción.
A pesar de las constantes denuncias ciudadanas y acciones judiciales presentadas, el GCBA continúa con su modelo de desarrollo urbano orientado a alimentar la especulación inmobiliaria hasta por sobre nuestras vidas. Si continuamos en esta línea no será el último derrumbe ni las últimas vidas que perderemos. Necesitamos democratizar los sistemas de controles en la ciudad, con mayores evaluaciones, mucha atención en la prevención de daños e intervenciones oportunas por parte de las autoridades.
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