La Ciudad en permanente remate
La política de vender lo propio para alquilar lo ajeno, un gran negocio para pocos
Por María Eva Koutsovitis, Jonatan Baldiviezo y Alejandro Volkind
Inundados de Sobre Construcción
El domingo 13 de noviembre llovió y la ciudad volvió a inundarse. En algunas zonas de la ciudad se informó que cayeron 60 mm, 45mm y el coordinador de Defensa Civil de la CABA informó que cayeron 90 mm en 3 horas. El promedio anual de precipitación en la Ciudad es de 1250 milímetros, y el promedio de lluvias del mes de noviembre es de 120 milímetros. Claramente no fue un evento extraordinario. Muchas de las lluvias que hoy nos inundan, 20 años atrás no inundaban la Ciudad. La sobreconstrucción, la cementación y la destrucción sistemática de nuestra infraestructura verde fueron determinantes para que una lluvia que en el pasado no nos inundaba, hoy nos inunde.
El Gobierno insiste, para mitigar las inundaciones, con la construcción de mega obras de infraestructura que fueron pensadas hace 100 años para otro régimen de lluvias y otra morfología urbana. Esta decisión actualmente sólo se explica a partir del enorme negocio que estas obras generan para unas pocas empresas.
Aún en este contexto, el impulso constructivo del GCBA no se detiene en aras de continuar alimentando los intereses financieros especulativos.
En los últimos 10 años se construyeron 10 millones de metros cuadrados, es decir, el equivalente a 5 Puertos Maderos. Sin embargo, estos millones de metros cuadrados construidos sólo fueron accesibles al 5% de la población porteña de mayores recursos.
Mientras se construía a razón de un nuevo Puerto Madero cada 2 años, la cantidad de familias en emergencia habitacional aumentaba año tras año. ¿Por qué el GCBA continúa impulsando la sobreconstrucción de torres suntuosas cuando existen alrededor de 160 mil inmuebles en venta y se estiman entre 150 y 190 mil viviendas ociosas?
Los mayores porcentajes de viviendas ociosas corresponden a los barrios de Puerto Madero, Recoleta y Palermo. Esto demuestra el carácter especulativo financiero de lo que se construye. La construcción es una de las actividades más contaminantes, por lo tanto, esta sobreconstrucción especulativa generó, además, impactos negativos sobre nuestro ambiente.
El Arte de Privatizar lo Público
Otra arista de este impulso por la construcción es la transferencia de tierras públicas para sostener la especulación constructiva.
Desde que comenzó la pandemia y se declaró la Emergencia Económica y Sanitaria en la Ciudad, el GCBA intentó rematar 100 inmuebles, de los cuales ya vendió 84, entre los que se encuentran los edificios donde funcionaban la Secretaría de la Tercera Edad y el Servicio Zonal 12, un predio donado a la Escuela N°3 DE 10, la sede Comunal 14, oficinas del Poder Judicial de la Ciudad y el Registro Civil de Palermo.
Esta compulsión, que tiene la gestión de Rodríguez Larreta por desprenderse del patrimonio público para entregárselo a privados, llega al extremo de terminar el 2022 rifando al menos ocho inmuebles con rebajas que llegan al 62%, como es el caso del edificio ubicado en Corrientes N° 3436, valuado en 2020 en U$S 2.580.730 dólares y ofrecido ahora a menos de un millón. Esto permitirá embolsar alrededor de U$S 30 millones de dólares.
Las subastas que quedan para el 2022
La justificación del gobierno para desprenderse de edificios y terrenos es que son “innecesarios para la gestión”, pero resulta llamativa cuando se trata de inmuebles donde actualmente se desarrollan funciones administrativas, como es el caso del edificio ubicado en Beruti -vendido a IRSA en febrero de este año por más de 20 millones de dólares-, en el que funciona la sede Comunal 14, oficinas del Poder Judicial de la Ciudad y el Registro Civil de Palermo.
Sorprende también que la Ciudad considere “innecesarios para la gestión” a edificios que son de su propiedad cuando actualmente hay 52 jardines de infantes, escuelas primarias, secundarias, centros de formación educativa, cuatro sedes comunales y ocho Defensorías Zonales que no tienen edificio propio y deben alquilar.
Esta política de vender lo propio para alquilar lo ajeno es tan sorprendente como redituable para los privados. En 2022, Rodríguez Larreta va a gastar más de 380 millones de pesos ( $384.618.633) en alquilar el Palacio Lezama (la ex Fábrica Canale) donde funciona el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte y la Subsecretaría de Tránsito, organismos que hasta 2016 se encontraban en el ya subastado Edificio “El Plata”. IRSA compró este icónico edificio en el año 2016 y hace más de seis años que se encuentra tapiado sin uso ni siendo objeto de un proyecto de renovación.
Mientras tanto, los remates siguen y baten récords de recaudación. Según el Presupuesto 2022, para este año estaba estipulado que, por venta de terrenos e inmuebles, el GCBA recaudara casi $ 3000 millones de pesos, sin embargo, hasta septiembre ya había recaudado un 150% más. Situación similar se vivió en 2021, y en 2020. El año pasado, por venta de edificios estaba estipulado que el gobierno recaude $ 6.000.000 de pesos, pero finalmente recaudó 78 veces más: $470.397.840. ¿Qué hace el gobierno con ese dinero?
La Caja de Larreta
Según las leyes que autorizaron las subastas, el dinero recaudado debería destinarse a salud, educación y al traslado de las oficinas administrativas al sur de la Ciudad, pero la realidad es completamente distinta.
El ejemplo más claro es el caso del Centro de Salud N° 15 de San Telmo, donde el gobierno accedió a mudarlo a un edificio más amplio, el ex Padelai, pero cuyo traslado está frenado porque el Jefe de Gobierno, que sólo en los últimos dos meses recaudó $7174 millones por las subastas del ex Tiro Federal, asegura que no tiene fondos suficientes para encarar el costo de las obras que rondaría los $ 330 millones de pesos.
¿Adivinen qué propone el Jefe de Gobierno como solución para conseguir el dinero necesario?
Si, el remate de cuatro inmuebles del barrio, entre los que se encuentran el actual edificio del Centro de Salud (ubicado en Humberto Primo N° 470 frente a Plaza Dorrego) y el terreno donde se encontraba la Escuela Taller del Casco Histórico, en Brasil y Paseo Colón, demolida con la excusa de la construcción del Metrobús del Bajo Etapa II, pero que ahora buscan vender y podría albergar a una torre de 15 pisos.
Lo concreto es que los U$S 210 millones de dólares que el gobierno porteño recaudó a través del mecanismo de venta de inmuebles y tierras pública desde el 2020, son utilizados a discreción del poder ejecutivo, gracias a la Ley N° 6.301 de Emergencia Económica y Financiera que impuso Rodríguez Larreta al inicio de la pandemia y que aún mantiene vigente.
Adelantar los Negocios
El GCBA publicó la subasta del edificio ubicado en Avenida Paseo Colón Nº 245/255/265, antigua sede del Ministerio de Educación de la CABA. Pese a que actualmente el edificio es sede de la UniCABA, el Gobierno de la Ciudad lo consideró “innecesario”, al igual que otros 57 inmuebles más que son propiedad del estado porteño a través de la Ley N° 6287.
El remate está previsto para el miércoles 28 de diciembre y el precio base es de U$D 3.379.733,75, aunque la propiedad de 1443 m2 será vendida en pesos y al valor de cambio oficial del dólar, es decir, a la mitad de su precio de mercado, beneficios que no tiene ninguna familia que quiere acceder a una propiedad en la Ciudad.
Durante el tratamiento de este proyecto y antes de tomar esta decisión, no se realizó ninguna instancia de participación ciudadana a pesar de que el Plan Urbano Ambiental establece que el manejo del Banco de Tierras e Inmuebles de la Ciudad debe ser implementado en marcos participativos. La ausencia de participación ciudadana al momento de definir la venta de estos predios no es menor si se considera que la superficie total aproximada de todos estos inmuebles es de 40 mil m2.
La justificación dada en esta ley que autoriza a vender estos predios es que el producto de la venta “será destinado al desarrollo de obras de infraestructura, salud, educación, seguridad, vivienda, transporte público, movilidad sustentable, ampliación de la red de subterráneos, proyectos de inversión y cultura, no pudiendo ser utilizados para el financiamiento de gastos corrientes”, pero la justificación es una verdadera trampa retórica. Para dar sólo un ejemplo, en el presupuesto 2023 hay cero, sí cero pesos destinados a la ampliación del subterráneo.
Lamentablemente, el dinero que ingresa no se destina a estos servicios públicos, sino que libera recursos estatales para otros gastos nada prioritarios en el marco de la emergencia ambiental, habitacional, económica y sanitaria que vive la Ciudad. Se gasta en estudios de Opinión Pública – en 2021 se destinaron casi $ 800 millones de pesos a la contratación del Servicio de Realización de Estudios de Opinión Pública aprobada por la Resolución N° 1534/MHFGC/2021) o a ampliar el presupuesto en Publicidad, que este año tuvo un aumento del 133%, lo que implica más de 27 millones de pesos por día en propaganda.
Quien compre el edificio de paseo Colón N° 245 no podrá hacer uso inmediato del inmueble porque el pliego de la subasta establece en el artículo Nº 11 que “el adquirente deberá otorgar en comodato el uso a título gratuito del inmueble adquirido a favor del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por un plazo de dieciocho (18) meses”, con posibilidad de sumarle seis meses más”.
Esto demuestra que el inmueble es necesario para la Ciudad y que es totalmente inoportuna su venta. Pero Rodríguez Larreta, con la mira puesta en su campaña presidencial, quiere quedarse con la caja de esta venta.
¿Quiénes se quedan con la Tierra Pública de la Ciudad?
Si alguien quiere conocer la política de reparto de tierras de la Ciudad, debe enfocar su mirada hacia Av. del Libertador, a metros del Club River Plate. Ahí, en lo que hasta 2018 fue la sede del Tiro Federal Argentino, el GCBA está desarrollando el llamado Parque de la Innovación, un espacio de 12 hectáreas que se plantea como un Sillicon Valley porteño dedicado a la “economía del conocimiento” pero que en los hechos se convirtió en el epicentro de la especulación y el negociado inmobiliario.
Desde la primera subasta, en noviembre de 2018, el gobierno ya recaudó más de U$S 325 millones de dólares, y para mediados de 2023 el número podría llegar a los USD 400 millones. De las 32 parcelas se subastaron 23 (12 fueron rematadas este año). Antes de fin de año se rematarán otras tres.
El primero de los grandes jugadores que se anotó en el negocio, fue la familia Werthein, quienes en 2018 compraron por USD 151,5 millones (5.600 millones de pesos) el Polígono A, un terreno de dos manzanas donde planean construir 4 edificios de hasta 100 metros de altura.
Le siguió Sancor Seguros, quien desembolsó USD 11.950.000 y compró un lote de 1800 metros cuadrados. Con esta adquisición, la empresa se hizo de su tercer predio importante en la Ciudad. A fines de 2018 ya había comprado cuatro lotes en la vieja playa de maniobras del ferrocarril Mitre en Colegiales por USD 19,2 millones, y en 2019 pagó U$D 20 millones por el predio donde funcionaba El Dorrego.
La lista de compradores también incluye a Nicky Caputo, hermano del alma de Mauricio Macri, quien se quedó con una de las parcelas del Parque a través de su empresa GMRA SA, que pertenece al Grupo Mirgor (propiedad de Macri-Caputo). Milamax Emprendimientos, empresa que dirige Benjamín Gabriel Romero, ex líder del Grupo Emepa, y uno de los «arrepentidos» en la causa de los cuadernos, desembolsó U$D 18.855.115. En esa subasta se dio una de las pocas pujas que hubo hasta ahora en el Parque de la Innovación. La otra empresa interesada fue nada menos que IRSA, quien hasta ahora no se quedó con ninguno de los terrenos ofrecidos en Núñez pero que, sin embargo, sigue en el podio de los terratenientes urbanos de la CABA que engordan comprando patrimonio público. La compra del edificio de Beruti y Coronel Diaz, por el cual pagó más de u$s 20 millones de dólares en febrero de este año, sumado a la compra del edificio del Plata, dan cuenta de esto.
Una de las últimas subastas del Parque fue para Nómada, otra desarrolladora inmobiliaria dirigida por Pablo Saubidet, Andrés Neumann y Alex Sakkal, quienes ya se habían beneficiado de otra subasta de tierras públicas en 2019, cuando compraron el predio ubicado en la esquina de Santa Fe y Juan B. Justo, rematado por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) de manera sumamente irregular.
El Plan Sistemático de venta de tierras públicas debe frenarse, de lo contrario, la ciudad vaciará su banco de inmuebles, tan necesario para el equipamiento urbano, crear nuevos espacios verdes y la construcción de viviendas sociales, que deberían ser la prioridad de toda gestión de la ciudad.
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